תיקון 110 לחוק התכנון והבניה בא לשנות מציאות בה עסקים נדרשו להגיש הליך ארוך שכולל התנגדויות כאשר ביקשו להוציא היתר בניה לשימוש המותר להם על פי התכנית החלה אך לא תואם את היתר הבנייה שניתן למקרקעין.
מהו שימוש חורג
השימוש המותר במקרקעין מכל סוג, נקבע במסגרת תכנית בניין עיר (תב"ע). התב"ע מורכבת מתשריט, תקנון ונספחים שונים, אשר מסדירים את המסגרת התכנונית למקרקעין וקובעים, בין היתר, מהם השימושים המותרים בהם.
לתכנית בניין עיר יש מעמד חוקי והיא מחייבת את בעלי המקרקעין לעשות שימושים ולבנות על פי האמור בתוכניות. שימוש חורג, הוא למעשה שימוש בקרקע, בניין או נכס מקרקעין באופן החורג מהשימוש המותר בו על-פי מה שנקבע בתוכנית בניין עיר.
כך לדוגמה, שימוש בקרקע המיועדת לתעשייה בתכנית לצורך שימוש מסחרי עשוי להיחשב שימוש חורג מתוכנית. למרות שתוכנית בניין עיר הינה בעלת מעמד מחייב, הדין מאפשר למוסדות התכנון לאשר שימש שונה מזה המותר בתוכנית – שימוש חורג.
על מנת לאשר שימוש חורג, יש להגיש בקשה למוסד התכנון על-ידי אחד מבעלי המקצוע המותרים לכך: מהנדס בניין, הנדסאי בניין, הנדסאי אדריכלות או אדריכל. האישור ניתן לתקופה קצובה, זאת מתוך התפיסה שאת המרקם התכנוני יש להסדיר במסגרת התוכניות ויש לפעול על פיהן ולא לפי שימושים שלא מותרים בהן .
הדין עוד קובע כי שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית והוא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה, ייחשב כסטייה ניכרת שמוסד התכנון אינו מוסמך לאשר כשימוש חורג. ניתן לראות שמדובר בהוראה די עמומה שמאפשרת מרחב פעולה לאשר שימושים חורגים. כחלק מהליך האישור של שימוש חורג, נדרש המגיש לבצע פרסום וההליך כפוף להתנגדויות שיוגשו.
מהו שינוי שימוש
במקרים מסוימים התכנית החלה על המקרקעין מאפשרת לעשות במקרקעין מספר שימושים שונים בעוד שהיתר בניה ניתן לשימוש ספציפי מבין אילו המותרים בתכנית.
לעומת שימוש חורג, שינוי שימוש משמעותו שהשימוש המבוקש תואם את הוראות התוכנית שחלה, אך הוא אינו תואם את השימוש שצוין בהיתר הבניה שהוצא לנכס. למשל, במקרה של בניין משרדים שכעת רוצים להקים בו מעבדה, במידה והתב"ע מאפשרת שימוש במבנה גם עבור מעבדה, ניתן להגיש בקשה לשינוי השימוש במבנה.
בעבר, שינוי שימוש הצריך בקשה לשימוש חורג, על כל המשתמע מכך מבחינת משך הליך הבקשה והתשלומים הנדרשים מהרשות עם זאת, ב-1.1.17 נכנס לתוקפו תיקון 110 לחוק התכנון והבניה, המגדיר הליך מקוצר לשינוי שימוש, במסגרתו התווסף לחוק התכנון והבניה סעיף 145ה', הקובע כי הרשות תיתן אישור לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק, במידה ויתקיימו התנאים הבאים:
- השימוש המבוקש הוא למטרת עסק.
- השימוש המבוקש תואם את תוכנית התב"ע ואת ההנחיות המרחביות החלות על המגרש.
- תוכנית התב"ע החלה על המגרש אושרה לאחר יום תחילת החוק (2/1966).
- מטרת הבקשה אינה הפיכת המגרש למפעל לייצור תעשייתי.
- השימוש המבוקש אינו פוגע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו וכן אינו משנה באופן משמעותי את אופי הסביבה.
השינוי שתיקון 110 יצר בחוק
השינוי העיקרי שיצר תיקון 110 זה פישוט הליך הרישוי וקיצור הזמנים –
מי שמוסמך לאשר את הבקשה לשינוי שימוש זו רשות הרישוי שהיא למעשה יושב ראש הועדה המקומית או יושב ראש ועדת המשנה של הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית. מדובר בפורום שמתכנס בתדירות גבוהה יותר על מנת ולקצר תהליכים במתן אישור לבקשות מעין אלו. משך הזמן הדרוש למתן האישור לא יעלה על 30 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה, זאת לאחר שדנה בהערות שהוגשו לה לפי התקנות שאמורות היו להיקבע על ידי שר הפנים.
במסגרת התיקון עוד נקבע כי שינוי שימוש לא ייחשב "כשימוש חורג", זאת כדי למנוע חיוב בהיטל השבחה בגין אישור הבקשה.
שר הפנים היה צריך להתקין תקנות שיסדירו את אופן הגשת הבקשה, אופן ההליך והוראות נוספות שיכלו לפשט את ההליך, אלא שנכון ליום כתיבת מאמר זה, תקנות אלו טרם הותקנו ולכן "המסלול המקוצר" לשינוי שימוש עדיין לא הושלם.
על מנת להגיש בקשה עבור שימוש חורג או שינוי שימוש בנכס, יש להכיר היטב את חוק התכנון והבנייה ולהיות מעודכנים בכל השינויים החלים בו מפעם לפעם, לרבות אופן הגשת הבקשה, משך הזמן הדרוש לכך והמשמעויות הכספיות הכרוכות בהליך זה. לכן, מומלץ לפנות לסיוע מקצועי שיחסוך זמן, כסף והרבה כאב ראש.